Contratti di locazione

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“Restate a casa” è la frase più ripetuta negli spot televisivi, radiofonici e sui social per invitare la popolazione ad osservare le misure di contenimento per il CoViD19. La casa è diventata quindi la prima linea di difesa contro il virus ed era prevedibile quindi che la straordinaria produzione normativa delle ultime settimane, in qualche maniera, coinvolgesse anche i contratti di locazione.

Partiamo dalla locazione commerciale, ovvero quella particolare forma di locazione funzionale all’esercizio di attività d’impresa svolta all’interno di immobili di categoria catastale C/1 - Negozi e Botteghe. Per venire incontro alla contrazione di reddito delle attività non incluse fra quelle ritenute essenziali (quelle cioè escluse quindi dall’elenco di cui agli allegati 1 e 2 del Presidente del Consiglio dei Ministri dell’11 marzo 2020), l’art. 65 del DL 18/2020 ha riconosciuto un credito d’imposta corrispondente al 60 per cento dell’ammontare del canone di locazione. Il credito così risultante potrà essere portato in compensazione con le imposte di cui all’articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241 nelle modalità oggetto della Risoluzione 13/E dell’Agenzia delle Entrate del 20.03.2020 applicando il codice tributo 6914 a decorrere dal 25.03.2020.

Per quanto riguarda la locazione ad uso abitativo invece, quella cioè destinata principalmente ad abitazione del conduttore e del proprio nucleo famigliare, da più parti sono pervenute richieste di moratoria dei canoni di locazione a causa delle difficoltà economiche ragionevolmente conseguenti alla riduzione delle occasioni lavorative per via dello stato emergenziale ed ai vincoli di spostamenti.

Chiariamo subito che la prestazione non è esclusa dalla situazione emergenziale, ma la situazione emergenziale viene in aiuto in caso di mancato/ritardato pagamento integrale/parziale della prestazione.

Ecco come.

L'art. 91 del DL 18/2020 ha precisato che l’inadempimento contrattuale non comporta la responsabilità del debitore sui maggiori danni, se giustificato dal rispetto delle misure di contenimento. Per meglio dire, il ritardato pagamento del canone concordato non potrà avere conseguenze diverse dalla sola pretesa del pagamento del canone, con esclusione quindi di maggiorazione per interessi o spese. Il conduttore pertanto sarà sempre tenuto al pagamento del canone, ma il locatore non potrà pretendere il pagamento di maggiori danni in caso di ritardato pagamento, ad esempio, poiché a sua volta impegnato con la banca per il pagamento del mutuo.

Il principio di non imputabilità dell’inadempimento era già presente nel nostro ordinamento nelle generali previsioni degli artt. 1218 c.c. sulla responsabilità del debitore e 1223 c.c. sul risarcimento del danno e pertanto l’art. 91 del DL 18/2020 ha soltanto precisato come l’attuale emergenza sanitaria opererà sempre quale motivo di esclusione di responsabilità di eventuali decadenze o penali connesse a ritardi o omessi adempimenti.

Per inciso, eventuali azioni che il locatore dovesse intraprendere nei confronti del conduttore sarebbero soggette alla sospensione prevista dall’art. 83 del DL 18/2002 oltre che resistibili utilmente per le suddette ragioni.

Ulteriori valutazioni circa l’applicazione delle ipotesi di impossibilità parziale sopravvenuta (art. 1464 c.c., ad esempio nel caso in cui l’immobile non sia accessibile poiché collocato in una c.d. Zona Rossa con il conduttore temporaneamente distante), eccessiva onerosità sopravvenuta (art. 1467 c.c. - non potendo far fronte al pagamento del canone per mutate condizioni patrimoniali) o per impossibilità parziale di rendere la prestazione dovuta (art. 1258 c.c. - potendo farvi fronte solo parzialmente), si potranno fare solo alla luce di una ragionevole previsione di durata dell’attuale situazione di emergenza sanitaria al momento ignota. Queste fattispecie non sono di automatica applicazione e potrebbero sfociare in contenziosi estenuanti sia in termini temporali che economici sulla valutazione della sussistenza dei presupposti per l’applicazione delle relative tutele.

Alla luce di tanto sarebbe opportuno esplorare la possibilità rimessa alle parti di trovare un accordo sulla temporanea riduzione del canone locativo per un dato periodo di tempo oppure ricorrendo a soluzioni alternative da individuare anche attraverso procedure di mediazione e negoziazione assistita (i cui termini sono anch’essi sospesi).

Laddove non sia possibile raggiungere un accordo che consenta di mantenere l’efficacia del contratto e se la crisi ed il suo protrarsi non consentisse di poter utilizzare l’immobile locato per la durata convenuta (pensiamo ad esempio il caso della locazione a studenti per la frequenza di corsi universitari al momento sospesi) o di far fronte al costo della locazione, si dovrà valutare l’ipotesi di risolvere anticipatamente il contratto di locazione.

Resta sempre la possibilità di esercitare il diritto di recesso per “gravi motivi”, già previsto dall’art. 27 della L. 392/1978 dando un preavviso solitamente indicato nei contratti in mesi 6 durante i quali l’immobile potrà essere goduto con il pagamento del canone, ovvero rilasciato anticipatamente indennizzando per il residuo periodo il locatore, salvo diverso accordo.

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