Garanzia nell'acquisto di immobili

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Quando si acquista una casa, la tutela giuridica di cui gode l’acquirente sotto il profilo della garanzia per viziè assai diversa nell'ipotesi in cui l’immobile sia di nuova costruzione rispetto a quella in cui non lo è. In questo secondo caso, infatti, trova applicazione la disciplina di cui agli artt. 1490 e seguenti del codice civile, in virtù dei quali:

Nei casi indicati dall'articolo 1490, il compratore può domandare a sua scelta la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del prezzo, salvo che, per determinati vizi, gli usi escludano la risoluzione. La scelta è irrevocabile quando è fatta con la domanda giudiziale. Se la cosa consegnata è perita in conseguenza dei vizi, il compratore ha diritto alla risoluzione del contratto; se invece è perita per caso fortuito o per colpa del compratore, o se questi l'ha alienata o trasformata, egli non può domandare che la riduzione del prezzo (art. 1492). In caso di risoluzione del contratto il venditore deve restituire il prezzo e rimborsare al compratore le spese e i pagamenti legittimamente fatti per la vendita. Il compratore deve restituire la cosa, se questa non è perita in conseguenza dei vizi (art. 1493). In ogni caso il venditore è tenuto verso il compratore al risarcimento del danno, se non prova di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa. Il venditore deve altresì risarcire al compratore i danni derivati dai vizi della cosa (art. 1494).

Attenzione

Il compratore decade dal diritto alla garanzia, se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge. La denunzia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l'esistenza del vizio o l'ha occultato. L'azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna; ma il compratore, che sia convenuto per l'esecuzione del contratto, può sempre far valere la garanzia, purché il vizio della cosa sia stato denunziato entro otto giorni dalla scoperta e prima del decorso dell'anno dalla consegna (art. 1495). I termini sono perentori: ciò significa che, se scadono senza che la denuncia sia fatta e/o l’azione giudiziale iniziata, non c’è più la possibilità di farlo.  

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